Abgeschlossenheits­bescheinigung beantragen

Das Wohnungseigentumsgesetz spricht von der „Baubehörde“ (§ 7 Abs. 4 WEG). Welche Behörde das ist, bestimmt das Landesrecht (§ 2 der Allgemeinen Verwaltungsvorschrift für die Ausstellung von Bescheinigungen nach dem Wohnungseigentumsgesetz, kurz AVA). Meist ist es die untere Bauaufsichtsbehörde: das Bauamt einer kreisfreien Stadt oder großen Kreisstadt, sonst das Landratsamt oder die Kreisverwaltung.

Früher konnten die Länder vorsehen, dass öffentlich bestellte Sachverständige Aufteilungsplan und Abgeschlossenheit bescheinigen. Kein Land hat davon Gebrauch gemacht, und die WEG-Reform hat die Möglichkeit zum 1. Dezember 2020 gestrichen. Heute ist die Bescheinigung immer Sache der Behörde.

Welche Stelle für Ihr Gebäude zuständig ist, ermitteln wir nach Ihrer Bestellung aus der Objektadresse.

Die bundesweiten Vorgaben stehen in der AVA vom 6. Juli 2021. Die Bauämter ergänzen sie in Merkblättern.

• Antrag, schriftlich oder, wo das Land es vorsieht, elektronisch (§ 3 Abs. 2 AVA)
• Bauzeichnung: bei schriftlichem Antrag in zweifacher Ausfertigung und höchstens im Format DIN A3. Bei bestehenden Gebäuden muss es eine Baubestandszeichnung sein, also den heutigen Zustand zeigen (§ 3 Abs. 3 AVA). Üblich sind Lageplan, Grundrisse aller Geschosse einschließlich Keller und Dachgeschoss, Schnitte und Ansichten in einheitlichem Maßstab.
• Nummerierung: Alle Räume und Grundstücksteile, die zu derselben Einheit gehören, tragen dieselbe Nummer (§ 7 Abs. 4 Satz 1 Nr. 1 WEG).
• Maßangaben für Stellplätze und Freiflächen, die Sondereigentum werden sollen. Sie müssen Größe und Lage ausgehend von den Grenzen des Grundstücks oder eines Gebäudes bestimmbar machen (§ 6 AVA).
• Weitere Ausfertigungen, wenn das Bauamt sie in seinem Merkblatt verlangt
• Eigentumsnachweis oder Vollmacht, je nach Amt

Die Bescheinigung wird ungeachtet bauordnungsrechtlicher Vorschriften erteilt (§ 4 Abs. 2 AVA). Sie ersetzt aber keine Baugenehmigung. Gibt es am Gebäude ungenehmigte Ausbauten oder Nutzungsänderungen, sollten Sie das unabhängig davon klären, weil es beim Verkauf und bei der Finanzierung einzelner Wohnungen eine Rolle spielt.

1. Abstimmung. Nach Ihrer Bestellung meldet sich unser Team. Wir klären, welche Pläne vorhanden sind (Bauakte, frühere Genehmigungen), wie viele Einheiten entstehen sollen und welche Räume, Keller und Stellplätze dazugehören.
2. Pläne. Ein Architekt erstellt die Bauzeichnungen für die Aufteilung nach den Vorgaben des zuständigen Bauamts.
3. Antrag. Wir reichen den Antrag mit allen Anlagen bei der Bauaufsicht ein und halten Kontakt, wenn das Amt nachfragt oder Änderungen an den Plänen verlangt.
4. Ergebnis. Sie erhalten die Bescheinigung und den gesiegelten Aufteilungsplan, die Ihr Notar für die Teilungserklärung braucht.

1. Bestellung über das Formular, mit Objektadresse und Ihren Angaben zum Gebäude.
2. Vorgespräch mit unserem Team: Bestand, gewünschte Aufteilung, vorhandene Unterlagen.
3. Planerstellung durch den Architekten.
4. Antrag und Prüfung durch die Bauaufsicht. Das Amt prüft, ob die Einheiten in sich abgeschlossen und Stellplätze sowie Freiflächen durch Maßangaben bestimmt sind.
5. Übergabe der Bescheinigung mit Aufteilungsplan an Sie.

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• Unser Servicepreis: 199,99 € inkl. 19 % MwSt. für Abstimmung, Planerstellung durch den Architekten und Antragstellung.
• Gebühren der Behörde: Die Bauaufsicht erhebt für die Bescheinigung eine Gebühr nach ihrer Gebührenordnung. Sie unterscheidet sich von Land zu Land und hängt oft von der Zahl der Einheiten und Stellplätze ab. Wir nennen hier keine Beträge, weil sie örtlich verschieden sind.
• Kosten, die vom Zustand des Gebäudes abhängen, etwa für Umbauten, die die Abgeschlossenheit erst herstellen. Ob so etwas nötig ist, zeigt sich im Vorgespräch.

Danach folgen die Kosten für die notarielle Teilungserklärung und die Eintragung im Grundbuch. Sie sind nicht Teil dieses Auftrags.

Rechnen Sie mit mehreren Wochen. Die Planerstellung hängt davon ab, ob brauchbare Bestandspläne vorliegen. Die Bearbeitungszeit der Bauaufsicht ist örtlich sehr verschieden und liegt nicht in unserer Hand.

• Kein eigener Zugang. Eine Einheit ist nur abgeschlossen, wenn sie einen eigenen, abschließbaren Zugang unmittelbar vom Freien, von einem Treppenhaus oder einem Vorraum hat. Der Zugang darf nicht über ein anderes Sondereigentum führen und nicht ohne dingliche Absicherung über ein Nachbargrundstück (§ 5 Abs. 1 AVA).
• Keine bauliche Trennung. Offene Übergänge, gemeinsam genutzte Flure ohne Wohnungstür oder Durchgangszimmer zwischen zwei Einheiten verhindern die Abgeschlossenheit. Oft hilft ein Umbau.
• Fehlende Maßangaben. Sollen Stellplätze oder Gartenflächen Sondereigentum werden, müssen sie im Plan vermaßt sein.
• Genehmigungspflichten für die Umwandlung. In Erhaltungsgebieten und in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt kann die Begründung von Wohnungseigentum zusätzlich eine Genehmigung brauchen. Das prüft nicht die Bauaufsicht im Rahmen der Abgeschlossenheit, es betrifft die spätere Eintragung im Grundbuch. Mehr dazu unter Haus in Eigentumswohnungen aufteilen.

Die Voraussetzungen im Einzelnen erklärt die Seite Abgeschlossenheitsbescheinigung: Voraussetzungen und Inhalt.

Sie können die Abgeschlossenheitsbescheinigung selbst beantragen. Dafür brauchen Sie Bauzeichnungen, die den Vorgaben des Bauamts entsprechen, und in der Regel einen Architekten oder Bauzeichner, der sie erstellt. Unser Service bündelt Planerstellung und Antrag, damit Sie nicht selbst zwischen Architekt und Bauamt vermitteln müssen.

Gibt es für Ihr Gebäude schon eine Aufteilung, liegt die Bescheinigung meist in der Grundakte. Dann genügt es, sie mit der Teilungserklärung aus der Grundakte anzufordern.