Miteigentumsanteil berechnen
Mit dem Rechner ermitteln Sie aus Ihrem Miteigentumsanteil (MEA), welcher Teil der gemeinschaftlichen Kosten auf Ihre Wohnung entfällt und wie Ihre Stimme in der Eigentümerversammlung zählt. Wer eine Aufteilung plant, kann Anteile aus Wohnflächen vorschlagen lassen. Alle Berechnungen laufen in Ihrem Browser, es wird nichts gespeichert.
Was der Miteigentumsanteil ist
Wohnungseigentum besteht aus zwei Teilen: dem Sondereigentum an der Wohnung und einem Miteigentumsanteil am gemeinschaftlichen Eigentum, zu dem das Grundstück und alle Gebäudeteile gehören, die nicht Sondereigentum sind (§ 1 Abs. 2 und 5 WEG). Der Miteigentumsanteil ist ein Bruchteil, meist in Tausendsteln angegeben, etwa 87/1.000. Er steht in der Teilungserklärung und im Bestandsverzeichnis des Wohnungsgrundbuchs.
So wird der MEA üblicherweise ermittelt
Das Wohnungseigentumsgesetz schreibt nicht vor, wie die Anteile zu bemessen sind. Der Eigentümer, der aufteilt, legt sie in der Teilungserklärung fest. Verbreitet ist die Verteilung nach dem Verhältnis der Wohn- oder Nutzflächen:
MEA einer Einheit = Fläche der Einheit / Summe aller Flächen x 1.000
Beispiel: Ein Haus hat drei Wohnungen mit 62 m², 78 m² und 95 m², zusammen 235 m².
| Einheit | Fläche | Rechnung | MEA gerundet |
|---|---|---|---|
| Wohnung 1 | 62 m² | 62 / 235 x 1.000 = 263,8 | 264/1.000 |
| Wohnung 2 | 78 m² | 78 / 235 x 1.000 = 331,9 | 332/1.000 |
| Wohnung 3 | 95 m² | 95 / 235 x 1.000 = 404,3 | 404/1.000 |
| Summe | 235 m² | 1.000/1.000 |
Manche Aufteiler gewichten Flächen unterschiedlich, etwa Gewerbeeinheiten, Dachgeschosse oder Hobbyräume, oder berücksichtigen den Wert der Einheiten. Das ist zulässig. Ein Rechner kann deshalb nur einen Vorschlag machen. Verbindlich ist allein der Anteil, der im Grundbuch eingetragen ist.
Was der MEA bestimmt: Kosten nach § 16 WEG
Nach § 16 Abs. 2 WEG trägt jeder Wohnungseigentümer die Kosten der Gemeinschaft nach dem Verhältnis seines Anteils, also nach dem im Grundbuch eingetragenen Verhältnis der Miteigentumsanteile. Das ist die gesetzliche Grundregel. Davon gibt es zwei wichtige Abweichungen:
- Vereinbarung. Die Gemeinschaftsordnung kann einen anderen Verteilerschlüssel festlegen, etwa nach Wohnfläche, nach Einheiten oder nach Verbrauch.
- Beschluss. Die Eigentümer können für einzelne Kosten oder bestimmte Arten von Kosten eine abweichende Verteilung beschließen (§ 16 Abs. 2 Satz 2 WEG).
Heiz- und Warmwasserkosten werden außerdem nach der Heizkostenverordnung mindestens zur Hälfte nach Verbrauch verteilt (§§ 7 und 8 HeizkostenV). Der Rechner trennt deshalb zwischen Kosten, die nach MEA verteilt werden, und solchen mit eigenem Schlüssel.
Stimmrecht: Kopf, Objekt oder Anteil
Für das Stimmrecht in der Eigentümerversammlung gilt nach dem Gesetz das Kopfprinzip: Jeder Wohnungseigentümer hat eine Stimme, unabhängig davon, wie viele Wohnungen er besitzt und wie groß sein Anteil ist (§ 25 Abs. 2 WEG). Gehört eine Wohnung mehreren gemeinsam, etwa Eheleuten, können sie ihr Stimmrecht nur einheitlich ausüben.
Die Gemeinschaftsordnung kann etwas anderes vereinbaren:
| Prinzip | Wer wie viele Stimmen hat | Gilt |
|---|---|---|
| Kopfprinzip | jeder Eigentümer eine Stimme | gesetzlich, wenn nichts vereinbart ist |
| Objektprinzip | je Wohnungs- oder Teileigentum eine Stimme | nur, wenn vereinbart |
| Wertprinzip | Stimmgewicht nach Miteigentumsanteilen | nur, wenn vereinbart |
Welches Prinzip in Ihrer Anlage gilt, steht in der Gemeinschaftsordnung. Der Rechner zeigt alle drei nebeneinander, damit Sie die Folgen vergleichen können.
Wo Ihr MEA steht
- Teilungserklärung: dort ist jeder Einheit ihr Anteil zugeordnet
- Wohnungsgrundbuch: im Bestandsverzeichnis, zusammen mit der Bezeichnung des Sondereigentums
- Wirtschaftsplan und Hausgeldabrechnung der Verwaltung, oft mit dem Verteilerschlüssel je Kostenart
Haben Sie keine Unterlagen zur Hand, können Sie die Teilungserklärung mit Aufteilungsplan aus der Grundakte anfordern. Welche Regeln zur Kostenverteilung und zum Stimmrecht dort stehen können, erklärt der Ratgeber Gemeinschaftsordnung.
Teilungserklärung mit Ihren Miteigentumsanteilen anfordernGrenzen des Rechners
- Der Rechner ersetzt keine Hausgeldabrechnung. Er rechnet mit den Beträgen, die Sie eingeben.
- Abweichende Schlüssel aus Ihrer Gemeinschaftsordnung oder aus Beschlüssen berücksichtigt er nur, soweit Sie die Kosten selbst getrennt eingeben.
- Der MEA-Vorschlag aus Flächen ist eine Orientierung für die Planung einer Aufteilung, kein Gutachten. Für die Teilungserklärung legt der Aufteiler die Anteile fest, der Notar beurkundet sie. Wenn Sie aufteilen wollen, lesen Sie Haus in Eigentumswohnungen aufteilen.
Häufige Fragen
Wofür steht die Abkürzung MEA?
MEA steht für Miteigentumsanteil. Gemeint ist der Bruchteil am gemeinschaftlichen Eigentum, der mit einer Eigentumswohnung oder einem Teileigentum verbunden ist, meist in Tausendsteln.
Ist der Miteigentumsanteil gleich der Wohnfläche?
Nein. Häufig orientiert sich der Anteil an der Fläche, das Gesetz schreibt das aber nicht vor. Der Anteil kann auch nach anderen Kriterien festgelegt sein. Maßgeblich ist der im Grundbuch eingetragene Wert.
Wie berechne ich meinen Anteil am Hausgeld?
Teilen Sie Ihren Miteigentumsanteil durch die Summe aller Anteile und multiplizieren Sie das Ergebnis mit den Kosten, die nach MEA verteilt werden. Bei 87/1.000 und 24.000 € Kosten im Jahr sind das 2.088 € im Jahr oder 174 € im Monat. Kosten mit eigenem Schlüssel, etwa Heizkosten, kommen hinzu.
Habe ich mehr Stimmen, wenn mein Anteil größer ist?
Nur, wenn die Gemeinschaftsordnung das Wertprinzip vereinbart. Nach dem Gesetz hat jeder Wohnungseigentümer eine Stimme, unabhängig von der Größe seines Anteils.
Kann man falsche Miteigentumsanteile ändern?
Eine Änderung der Miteigentumsanteile ändert das Eigentum selbst. Sie braucht in der Regel die Mitwirkung der betroffenen Eigentümer, eine notarielle Erklärung und die Eintragung im Grundbuch. Mehr dazu im Ratgeber Teilungserklärung ändern.