Teilungs­erklärung: was sie regelt und warum sie zählt

Die Teilungserklärung ist die Erklärung des Grundstückseigentümers gegenüber dem Grundbuchamt, dass er das Eigentum am Grundstück in Miteigentumsanteile aufteilt und mit jedem Anteil das Sondereigentum an einer Wohnung oder an nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen verbindet (§ 8 WEG). Mit ihrer Eintragung im Grundbuch entsteht Wohnungs- und Teileigentum. Sie legt fest, was Ihnen allein gehört, was allen gemeinsam gehört und welche Regeln in der Gemeinschaft gelten.

Rechtsgrundlage

Wohnungseigentum kann auf zwei Wegen entstehen:

• Teilung durch den Eigentümer (§ 8 WEG). Ein Eigentümer, etwa ein Bauträger, eine Erbengemeinschaft oder ein privater Hauseigentümer, teilt sein Grundstück auf. Seine Erklärung heißt Teilungserklärung.
• Vertragliche Einräumung (§ 3 WEG). Mehrere Miteigentümer eines Grundstücks räumen sich gegenseitig Sondereigentum ein. Das Ergebnis heißt Teilungsvertrag, im Alltag wird auch er oft Teilungserklärung genannt.

In beiden Fällen gehören zur Eintragung zwei Anlagen: der Aufteilungsplan und die Abgeschlossenheitsbescheinigung der Baubehörde (§ 7 Abs. 4 WEG). Im Wohnungsgrundbuch wird zur näheren Bezeichnung von Gegenstand und Inhalt des Sondereigentums auf die Teilungserklärung Bezug genommen. Deshalb liegt sie dauerhaft in der Grundakte.

Was in einer Teilungserklärung steht

Aufteilung und Miteigentumsanteile

Am Anfang steht, welches Grundstück aufgeteilt wird und in wie viele Einheiten. Jede Einheit erhält einen Miteigentumsanteil, meist in Tausendsteln, etwa 125/1.000. Nach diesem Anteil richtet sich, sofern nichts anderes vereinbart ist, Ihr Anteil an den Kosten und an den Nutzungen des gemeinschaftlichen Eigentums (§ 16 WEG). Mit dem MEA-Rechner sehen Sie, was Ihr Anteil in Euro bedeutet.

Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum

Die Teilungserklärung beschreibt, welche Räume zum Sondereigentum jeder Einheit gehören: die Wohnung selbst, oft ein Kellerraum, manchmal ein Stellplatz. Alles andere ist gemeinschaftliches Eigentum, darunter das Grundstück und die Teile des Gebäudes, die für dessen Bestand oder Sicherheit erforderlich sind, etwa tragende Wände, Dach und Fassade (§ 5 Abs. 2 WEG). Was genau wohin gehört, erklärt der Ratgeber Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum.

Sondernutzungsrechte

Häufig räumt die Teilungserklärung einzelnen Eigentümern das alleinige Nutzungsrecht an Teilen des Gemeinschaftseigentums ein, etwa an einem Gartenstück, einer Terrasse oder einem Stellplatz. Die Fläche bleibt gemeinschaftlich, die Nutzung steht aber nur einem zu. Mehr im Ratgeber Sondernutzungsrecht.

Gemeinschaftsordnung

Der zweite große Teil ist die Gemeinschaftsordnung. Sie regelt das Verhältnis der Eigentümer untereinander, zum Beispiel die Verteilung bestimmter Kosten, das Stimmrecht, Nutzungsregeln für Gewerbe oder Ferienvermietung und die Instandhaltung von Fenstern oder Balkonen. Solche Vereinbarungen wirken gegenüber späteren Käufern nur, wenn sie als Inhalt des Sondereigentums im Grundbuch eingetragen sind (§ 10 Abs. 3 WEG). Details im Ratgeber Gemeinschaftsordnung.

Anlagen: Aufteilungsplan und Abgeschlossenheitsbescheinigung

Der Aufteilungsplan ist eine Bauzeichnung mit Siegel oder Stempel der Baubehörde, aus der Lage und Größe der Einheiten hervorgehen. Alle Räume einer Einheit tragen dieselbe Nummer. Die Abgeschlossenheitsbescheinigung bestätigt, dass die Einheiten baulich in sich abgeschlossen sind. Ohne beide Anlagen trägt das Grundbuchamt keine Aufteilung ein.

Wer sie erstellt und wie sie wirksam wird

Die Teilungserklärung gibt der aufteilende Eigentümer ab. Weil das Grundbuchamt nur eintragen soll, wenn die Erklärung durch eine öffentliche oder öffentlich beglaubigte Urkunde nachgewiesen ist (§ 29 Abs. 1 GBO), wird sie in der Praxis von einem Notar entworfen und beglaubigt oder beurkundet. Ein Teilungsvertrag nach § 3 WEG braucht die Form der Auflassung, also die gleichzeitige Erklärung vor dem Notar (§ 4 WEG).

Wirksam wird die Aufteilung mit der Anlegung der Wohnungsgrundbücher: Für jede Einheit legt das Grundbuchamt ein eigenes Grundbuchblatt an. Erst dann können die Einheiten einzeln verkauft, vererbt oder belastet werden. Den Ablauf vom ersten Plan bis zum Grundbuch beschreibt die Seite Haus in Eigentumswohnungen aufteilen. Wie eine Teilungserklärung gegliedert ist, zeigt unser kommentiertes Muster.

Wo sie liegt und wer sie bekommt

Die Teilungserklärung samt Anlagen liegt in der Grundakte des zuständigen Grundbuchamts. Kopien haben meist auch die Hausverwaltung und der Notar, der sie beurkundet hat. Beim Grundbuchamt erhält eine Abschrift, wer ein berechtigtes Interesse darlegt (§ 12 GBO), in der Regel der Eigentümer oder jemand mit seiner Vollmacht.

Worauf Käufer achten sollten

Wer eine Eigentumswohnung kauft, übernimmt die Teilungserklärung mit allen Regeln. Lesen Sie vor dem Notartermin vor allem diese Punkte:

• Stimmt das Sondereigentum? Gehören Keller, Dachboden oder Stellplatz wirklich zur Wohnung, und zeigt der Aufteilungsplan dieselben Räume, die Sie besichtigt haben?
• Welche Sondernutzungsrechte gibt es? Garten oder Terrasse können Ihnen zugeordnet sein oder einem Nachbarn.
• Wie werden Kosten verteilt? Nach Miteigentumsanteilen, nach Fläche oder nach eigenen Schlüsseln, und wer trägt Instandhaltung von Fenstern, Balkonen oder Wohnungstüren?
• Was ist erlaubt? Gewerbliche Nutzung, Ferienvermietung, Tierhaltung, bauliche Änderungen.
• Gibt es Nachträge? Spätere Änderungen liegen oft als eigene Urkunden in der Grundakte.
• Passt der Zustand? Weicht die Wohnung vom Aufteilungsplan ab, etwa durch einen Dachausbau, sollte das vor dem Kauf geklärt sein.

Teilungserklärung und Grundbuch: was gilt?

Grundbuch und Teilungserklärung ergänzen sich. Das Wohnungsgrundbuch nennt den Miteigentumsanteil und das Sondereigentum und verweist für die Einzelheiten auf die Teilungserklärung und den Aufteilungsplan. Durch diese Bezugnahme gehören sie zum Inhalt der Eintragung. Ein Widerspruch zwischen Text und Plan kommt in der Praxis vor und kann dazu führen, dass an einem Raum kein Sondereigentum entstanden ist. In solchen Fällen hilft eine rechtliche Prüfung. Eine Änderung der Teilungserklärung beschreibt der Ratgeber Teilungserklärung ändern.

Häufige Fragen