Eine Teilungserklärung nach § 8 WEG folgt fast immer demselben Aufbau: Grundbuchstand, Erklärung der Teilung, Beschreibung der Einheiten mit Miteigentumsanteilen, Sondernutzungsrechte, Gemeinschaftsordnung, Anlagen und Anträge an das Grundbuchamt. Die folgende Mustergliederung zeigt diese Abschnitte mit kurzen Beispielformulierungen und erklärt, worauf Sie beim Lesen achten sollten.
Wichtig: Das ist keine Vorlage zum Ausfüllen. Eine Teilungserklärung gilt dauerhaft für alle künftigen Eigentümer und wird in der Praxis von einem Notar auf das konkrete Gebäude zugeschnitten. Die Beispieltexte sind vereinfacht.
Wie eine Teilungserklärung aussieht
Die Teilungserklärung ist eine notarielle Urkunde mit Urkundenrolle-Nummer, Datum und Siegel des Notars. Bei kleinen Häusern umfasst sie einige Seiten, bei großen Anlagen mit ausführlicher Gemeinschaftsordnung oft mehr als dreißig. Angehängt sind der Aufteilungsplan, meist auf mehreren Blättern, und die Abgeschlossenheitsbescheinigung. Spätere Änderungen liegen als Nachträge in eigenen Urkunden bei.
Kommentierte Mustergliederung
1. Urkundeneingang
Verhandelt zu [Ort] am [Datum]. Vor mir, [Name], Notar in [Ort], erschien [Eigentümer] und erklärte: ...
Worauf achten: Wer erklärt die Teilung? Ein Bauträger, eine Erbengemeinschaft, ein privater Eigentümer? Das Datum zeigt, welches Recht damals galt. Vor dem 1. Dezember 2020 beurkundete Teilungserklärungen folgen dem alten WEG, ihre Regeln gelten aber grundsätzlich weiter.
2. Grundbuchstand
Im Grundbuch von [Bezirk] Blatt [Nr.] ist [Eigentümer] als Eigentümer des Grundstücks Flurstück [Nr.], [Lage], [Größe] m², eingetragen. Das Grundstück ist bebaut mit einem Mehrfamilienhaus mit [Zahl] Wohnungen.
Worauf achten: Beschreibung des Grundstücks und des Gebäudes. Wohnungseigentum kann nur an einem Grundstück bestehen. Wurden Flurstücke vorher vereinigt, steht das hier oder im Grundbuch.
3. Teilung
Der Eigentümer teilt das Eigentum an dem Grundstück gemäß § 8 WEG in Miteigentumsanteile in der Weise auf, dass mit jedem Miteigentumsanteil das Sondereigentum an einer bestimmten Wohnung oder an nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen verbunden ist.
Worauf achten: Das ist der Kern der Urkunde. Er ist meist knapp und fast immer gleich formuliert.
4. Einheiten und Miteigentumsanteile
- Miteigentumsanteil von 264/1.000, verbunden mit dem Sondereigentum an der Wohnung im Erdgeschoss links nebst Kellerraum, im Aufteilungsplan jeweils mit Nr. 1 bezeichnet.
- Miteigentumsanteil von 332/1.000, verbunden mit dem Sondereigentum an der Wohnung im
- Obergeschoss nebst Kellerraum, im Aufteilungsplan mit Nr. 2 bezeichnet.
- ...
Worauf achten: Die Summe aller Anteile muss das Ganze ergeben, meist 1.000/1.000. Gleichen Sie die Nummer mit dem Aufteilungsplan ab. Gehören Keller, Dachbodenraum oder Stellplatz zum Sondereigentum, stehen sie hier. Was Ihr Anteil in Euro bedeutet, zeigt der MEA-Rechner.
5. Gegenstand des Sondereigentums und des Gemeinschaftseigentums
Gegenstand des Sondereigentums sind die in § 4 bezeichneten Räume sowie die zu diesen Räumen gehörenden Bestandteile des Gebäudes, die verändert, beseitigt oder eingefügt werden können, ohne dass dadurch das gemeinschaftliche Eigentum oder ein anderes Sondereigentum über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinaus beeinträchtigt oder die äußere Gestaltung des Gebäudes verändert wird. Gemeinschaftliches Eigentum sind ...
Worauf achten: Viele Urkunden listen Grenzfälle ausdrücklich auf, etwa Fenster, Wohnungstüren, Balkonbeläge oder Heizkörper. Was zwingend gemeinschaftlich bleibt, steht im Gesetz. Mehr dazu im Ratgeber Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum.
6. Sondernutzungsrechte
Dem jeweiligen Eigentümer der Wohnung Nr. 1 steht das ausschließliche Recht zur Nutzung der im Lageplan mit SNR 1 gekennzeichneten Gartenfläche zu. Die übrigen Eigentümer sind von der Nutzung ausgeschlossen.
Worauf achten: Welche Flächen, für welche Einheit, mit welchen Pflichten? Wer pflegt den Garten, wer zahlt die Instandhaltung? Siehe Sondernutzungsrecht.
7. Gemeinschaftsordnung
Für das Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinander gelten die Vorschriften des WEG, soweit im Folgenden nichts anderes bestimmt ist: § 1 Nutzung, § 2 Kostenverteilung, § 3 Instandhaltung, § 4 Stimmrecht, § 5 Verwalter, § 6 Veräußerung, § 7 Öffnungsklausel ...
Worauf achten: Hier stehen die Regeln, die Sie im Alltag spüren: abweichende Kostenschlüssel, Stimmrecht nach Einheiten oder Anteilen, Erlaubnis oder Verbot gewerblicher Nutzung, eine Zustimmungspflicht des Verwalters beim Verkauf. Ausführlich im Ratgeber Gemeinschaftsordnung.
8. Anlagen
Dieser Urkunde sind beigefügt: Aufteilungsplan (Blatt 1 bis 6) und Abgeschlossenheitsbescheinigung der [Behörde] vom [Datum], Az. [Nr.].
Worauf achten: Datum und Aktenzeichen der Bescheinigung. Fehlen Blätter des Plans, fragen Sie nach. Mehr zum Aufteilungsplan.
9. Eintragungsbewilligung und Anträge
Der Eigentümer bewilligt und beantragt die Eintragung der Teilung und der Bestimmungen der Gemeinschaftsordnung als Inhalt des Sondereigentums in das Grundbuch.
Worauf achten: Erst durch diese Eintragung wirken die Regeln der Gemeinschaftsordnung auch gegenüber späteren Käufern.
10. Vollmachten und Schlussformel
Der Notar wird bevollmächtigt, ... Vorgelesen, genehmigt und unterschrieben.
Worauf achten: Bauträger behalten sich hier manchmal vor, die Teilungserklärung bis zum Verkauf aller Einheiten zu ändern. Prüfen Sie den Umfang solcher Vorbehalte.
Teilungserklärung oder Teilungsvertrag
| Teilungserklärung (§ 8 WEG) | Teilungsvertrag (§ 3 WEG) | |
|---|---|---|
| Wer | ein Eigentümer, auch eine Erbengemeinschaft als Gesamthand | mehrere Miteigentümer nach Bruchteilen |
| Form | Erklärung gegenüber dem Grundbuchamt, öffentlich beglaubigt (§ 29 GBO) | Einigung in der Form der Auflassung (§ 4 WEG) |
| Typisch | Bauträger, Aufteilung eines eigenen Hauses | Geschwister, Bauherrengemeinschaft |
Der Aufbau ist in beiden Fällen ähnlich, auch der Teilungsvertrag enthält meist eine Gemeinschaftsordnung.
Kann man eine Teilungserklärung selbst machen?
Inhaltlich legt der aufteilende Eigentümer fest, wie geteilt wird. Formal muss die Erklärung dem Grundbuchamt in öffentlich beglaubigter Form vorliegen, zusammen mit Aufteilungsplan und Abgeschlossenheitsbescheinigung. Weil die Regeln über Jahrzehnte für alle Eigentümer gelten, lassen Eigentümer die Urkunde in aller Regel von einem Notar entwerfen. Vorher brauchen Sie die Pläne und die Bescheinigung der Baubehörde. Den Ablauf erklärt Haus in Eigentumswohnungen aufteilen.
Abgeschlossenheitsbescheinigung für Ihre Aufteilung beantragenEchte Teilungserklärung statt Muster
Wenn Sie wissen wollen, was für eine bestimmte Wohnung gilt, hilft nur die echte Urkunde aus der Grundakte, mit allen Nachträgen und dem gesiegelten Plan.
Teilungserklärung mit Aufteilungsplan anfordernHäufige Fragen
Gibt es ein amtliches Muster für die Teilungserklärung?
Nein. Es gibt kein vorgeschriebenes Formular. Notare arbeiten mit eigenen Mustern und passen sie an das Gebäude an. Verbindlich vorgegeben sind nur die gesetzlichen Inhalte und die Anlagen.
Wie sieht eine Teilungserklärung aus?
Als notarielle Urkunde mit Eingang, Grundbuchstand, Aufteilung in Einheiten mit Miteigentumsanteilen, Sondernutzungsrechten, Gemeinschaftsordnung und Anträgen an das Grundbuchamt. Dazu kommen Aufteilungsplan und Abgeschlossenheitsbescheinigung als Anlagen.
Was kostet eine Teilungserklärung beim Notar?
Notar und Grundbuchamt berechnen ihre Gebühren nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz, in der Regel abhängig vom Wert des Grundstücks mit Gebäude. Eine verbindliche Auskunft gibt der Notar.
Gilt eine alte Teilungserklärung nach der WEG-Reform weiter?
Grundsätzlich ja. Vereinbarungen aus Teilungserklärungen gelten weiter. Einzelne Regeln können durch zwingendes neues Recht überlagert sein. Bei konkreten Fragen hilft eine rechtliche Prüfung.