Haus in Eigentums­wohnungen aufteilen

Solange ein Haus nicht aufgeteilt ist, gibt es nur ein Grundstück mit einem Eigentümer oder mehreren Miteigentümern. Mit der Aufteilung entsteht Wohnungseigentum: Jede Einheit besteht aus dem Sondereigentum an der Wohnung und einem Miteigentumsanteil am gemeinschaftlichen Eigentum. Gehört das Haus einem Eigentümer, teilt er es durch Teilungserklärung (§ 8 WEG). Gehört es mehreren Miteigentümern nach Bruchteilen, räumen sie sich Sondereigentum durch Vertrag ein (§ 3 WEG).

Räume, die nicht zu Wohnzwecken dienen, etwa ein Laden oder ein Büro, werden Teileigentum. Für sie gelten dieselben Regeln.

1. Ein Grundstück. Wohnungseigentum kann nicht so begründet werden, dass das Sondereigentum mit Miteigentum an mehreren Grundstücken verbunden wird (§ 1 Abs. 4 WEG). Stehen Gebäude oder Gebäudeteile auf mehreren Grundstücken, sind diese vorher zu vereinigen.
2. Abgeschlossene Einheiten. Jede Einheit braucht eine bauliche Trennung von anderen Einheiten und einen eigenen abschließbaren Zugang vom Freien, vom Treppenhaus oder von einem Vorraum, nicht über eine andere Wohnung. Die Einzelheiten stehen auf der Seite Abgeschlossenheitsbescheinigung.
3. Pläne, die den Bestand richtig zeigen. Bei bestehenden Gebäuden ist eine Baubestandszeichnung einzureichen. Die Bescheinigung wird ungeachtet bauordnungsrechtlicher Vorschriften erteilt. Ungenehmigte Ausbauten sollten Sie trotzdem vorher klären, weil sie beim Verkauf und bei der Finanzierung der Wohnungen eine Rolle spielen.
4. Mitwirkung aller Eigentümer. Bei einer Erbengemeinschaft oder mehreren Miteigentümern müssen alle mitwirken.
5. Keine entgegenstehende Genehmigungspflicht. In bestimmten Gebieten braucht die Aufteilung eine Genehmigung der Gemeinde, siehe unten.

1. Bestand klären. Bauakte und vorhandene Pläne beschaffen, Grundbuchauszug prüfen, Einheiten, Keller, Dachboden, Stellplätze und Gartenflächen festlegen.
2. Aufteilungspläne erstellen. Ein Architekt zeichnet Lageplan, Grundrisse, Schnitte und Ansichten und nummeriert die Einheiten. Stellplätze und Freiflächen, die Sondereigentum werden sollen, erhalten Maßangaben.
3. Abgeschlossenheitsbescheinigung beantragen. Die Baubehörde prüft die Pläne, stellt die Bescheinigung aus und siegelt den Aufteilungsplan.
4. Teilungserklärung beurkunden. Der Notar entwirft die Teilungserklärung mit Miteigentumsanteilen, Sondernutzungsrechten und Gemeinschaftsordnung und beglaubigt oder beurkundet sie.
5. Genehmigungen einholen, falls das Grundstück in einem Gebiet mit Genehmigungspflicht liegt.
6. Eintragung im Grundbuch. Das Grundbuchamt legt für jede Einheit ein Wohnungs- oder Teileigentumsgrundbuch an. Ab jetzt sind die Einheiten einzeln verkehrsfähig.

Die Schritte 1 bis 3 übernehmen wir mit unserem Antragsservice: Abstimmung, Planerstellung durch einen Architekten und Antrag bei der Bauaufsicht.

Die Aufteilung eines bestehenden Wohngebäudes kann in zwei Fällen eine Genehmigung erfordern. Ohne sie kommt die Eintragung im Grundbuch nicht zustande.

• Erhaltungsgebiete (Milieuschutz). Für Gebiete mit einer Erhaltungssatzung zum Schutz der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung können die Landesregierungen durch Rechtsverordnung mit einer Geltungsdauer von höchstens fünf Jahren bestimmen, dass die Begründung von Wohnungs- oder Teileigentum nicht ohne Genehmigung erfolgen darf (§ 172 Abs. 1 Satz 4 BauGB).
• Gebiete mit angespanntem Wohnungsmarkt. Haben die Landesregierungen solche Gebiete durch Rechtsverordnung bestimmt, braucht die Begründung oder Teilung von Wohnungseigentum in Wohngebäuden, die bei Inkrafttreten der Verordnung schon bestanden, eine Genehmigung (§ 250 BauGB). Das gilt nicht, wenn das Gebäude nicht mehr als fünf Wohnungen hat. Das Land kann in der Verordnung eine andere Schwelle zwischen drei und 15 Wohnungen festlegen. Die Verordnungen müssen spätestens mit Ablauf des 31. Dezember 2030 außer Kraft treten. Das Grundbuchamt trägt erst ein, wenn die Genehmigung oder das Nichtbestehen der Genehmigungspflicht nachgewiesen ist (§ 250 Abs. 5 BauGB).

In beiden Fällen sieht das Gesetz Fälle vor, in denen die Genehmigung zu erteilen ist, unter anderem wenn das Grundstück zu einem Nachlass gehört und Wohnungseigentum zugunsten von Miterben oder Vermächtnisnehmern begründet werden soll, oder wenn Wohnungen zur eigenen Nutzung an Familienangehörige veräußert werden sollen (§ 172 Abs. 4 Satz 3, § 250 Abs. 3 BauGB). Ob Ihr Grundstück betroffen ist, erfahren Sie bei der Gemeinde. Gilt für ein Gebiet eine Verordnung nach § 250 BauGB, geht sie einer Verordnung nach § 172 BauGB grundsätzlich vor (§ 250 Abs. 7 BauGB).

Beim Aufteilen fallen mehrere Kosten an. Wir nennen bewusst keine Beträge, weil sie von Gebäude, Wert und Ort abhängen:

Unser Servicepreis für die Abgeschlossenheitsbescheinigung beträgt 199,99 € inkl. MwSt. für Abstimmung, Pläne vom Architekten und Antrag, zzgl. der Gebühren der Behörde.

Zweifamilienhaus. Zwei Wohnungen, oft mit gemeinsamem Treppenhaus. Entscheidend ist, ob beide Wohnungen eine eigene, abschließbare Wohnungstür haben und Bad und Küche jeweils innerhalb liegen.

Erbengemeinschaft. Mehrere Erben wollen ein Haus nicht gemeinsam behalten, aber auch nicht verkaufen. Nach der Aufteilung kann jeder eine Wohnung übernehmen. Alle Erben müssen der Aufteilung zustimmen, und das Grundbuch sollte vorher auf die Erben berichtigt sein. Liegt das Haus in einem Gebiet mit Genehmigungspflicht, ist die Genehmigung für eine Aufteilung zugunsten von Miterben nach dem Gesetz zu erteilen.

Mehrfamilienhaus im Bestand. Häufig weichen ältere Häuser von den genehmigten Plänen ab, etwa durch ausgebaute Dachgeschosse. Diese Abweichungen müssen vor dem Antrag geklärt werden. Bei vermieteten Wohnungen sind die mietrechtlichen Folgen einer Umwandlung zu beachten, über die Sie sich gesondert beraten lassen sollten.

Einfamilienhaus mit Einliegerwohnung. Möglich, wenn die Einliegerwohnung in sich abgeschlossen ist. Führt ihr Zugang nur durch die Hauptwohnung, reicht das nicht.

• Wie sollen die Miteigentumsanteile verteilt werden? Der MEA-Rechner macht einen Vorschlag aus den Flächen.
• Welche Keller, Stellplätze und Gartenflächen gehören zu welcher Einheit, als Sondereigentum oder als Sondernutzungsrecht?
• Welche Regeln soll die Gemeinschaftsordnung enthalten, etwa zu Kosten, Stimmrecht und Nutzung? Unser kommentiertes Muster zeigt den üblichen Aufbau.
• Welche steuerlichen und mietrechtlichen Folgen hat die Aufteilung für Sie? Das klären Sie mit Steuerberater oder Rechtsanwalt.