Abgeschlossenheits­bescheinigung: Voraussetzungen und Inhalt

Die Abgeschlossenheitsbescheinigung ist eine Bescheinigung der Baubehörde, dass die Voraussetzungen des § 3 Abs. 3 WEG vorliegen: Die Wohnungen oder sonstigen Räume sind in sich abgeschlossen, und Stellplätze sowie Flächen außerhalb des Gebäudes, die Sondereigentum werden sollen, sind durch Maßangaben im Aufteilungsplan bestimmt (§ 7 Abs. 4 Satz 1 Nr. 2 WEG). Sie ist neben dem Aufteilungsplan die zweite Anlage, ohne die das Grundbuchamt Wohnungs- oder Teileigentum nicht einträgt. Umgangssprachlich heißt sie auch Abgeschlossenheitserklärung.

Wofür Sie die Bescheinigung brauchen

• Aufteilung eines Hauses in Eigentumswohnungen nach § 8 WEG, etwa um Wohnungen einzeln zu verkaufen, zu vererben oder zu beleihen
• Teilungsvertrag unter Miteigentümern nach § 3 WEG, zum Beispiel unter Geschwistern
• Änderung einer bestehenden Aufteilung, wenn Einheiten neu zugeschnitten, zusammengelegt oder geteilt werden
• Dauerwohnrecht: Auch hierfür verlangt das Gesetz eine Bescheinigung (§ 32 Abs. 2 WEG)

Für eine bestehende Eigentumswohnung brauchen Sie keine neue Bescheinigung. Die vorhandene liegt in der Grundakte und kommt mit der Teilungserklärung, wenn Sie diese anfordern.

Wann eine Wohnung in sich abgeschlossen ist

Was „in sich abgeschlossen“ heißt, beschreibt die Allgemeine Verwaltungsvorschrift für die Ausstellung von Bescheinigungen nach dem Wohnungseigentumsgesetz (AVA) vom 6. Juli 2021. Sie hat die Verwaltungsvorschrift von 1974 abgelöst.

Typische Gründe, aus denen ein Bauamt die Bescheinigung verweigert: Zwei Wohnungen teilen sich einen offenen Flur ohne eigene Wohnungstür, ein Raum ist nur durch eine andere Wohnung erreichbar, oder der einzige Zugang führt ohne gesichertes Wegerecht über das Nachbargrundstück.

Viele ältere Ratgeber nennen zusätzlich Anforderungen an die Ausstattung, etwa Küche und WC innerhalb der Wohnung. Sie stammen aus der früheren Verwaltungsvorschrift von 1974. Die AVA von 2021 enthält solche Ausstattungsanforderungen nicht. Wie Ihr Bauamt mit der Frage umgeht, ob eine Einheit als Wohnung bezeichnet werden kann, steht in dessen Merkblatt.

Altbau: Schall- und Brandschutz

Bei älteren Gebäuden stellt sich oft die Frage, ob Trennwände und Decken heutigen Anforderungen an Schallschutz, Wärmeschutz oder Brandschutz genügen müssen. Die Antwort ist nein: Die Bescheinigung ist ungeachtet bauordnungsrechtlicher Vorschriften zu erteilen (§ 4 Abs. 2 AVA). Das geht auf einen Beschluss des Gemeinsamen Senats der obersten Gerichtshöfe des Bundes vom 30. Juni 1992 (GmS-OGB 1/91): Wohnungen in bestehenden Gebäuden können auch dann in sich abgeschlossen sein, wenn Trennwände und Trenndecken nicht den Anforderungen des Bauordnungsrechts entsprechen.

Für die Abgeschlossenheit kommt es also auf die räumliche Trennung an, nicht auf den baulichen Standard. Bauordnungsrechtliche Pflichten, etwa bei einem Umbau oder einer Nutzungsänderung, bleiben davon unberührt.

Stellplätze, Garagen und Freiflächen seit 2020

Mit der Reform des Wohnungseigentumsgesetzes zum 1. Dezember 2020 hat sich die Lage für Stellplätze und Freiflächen geändert:

• Stellplätze gelten als Räume und können Sondereigentum sein, auch im Freien (§ 3 Abs. 1 Satz 2 WEG). Sie müssen durch Maßangaben im Aufteilungsplan bestimmt sein (§ 3 Abs. 3 WEG). Ein Stellplatz kann zu einer Wohnung gehören oder, wenn er über das Gemeinschaftseigentum zugänglich ist, eine eigene Teileigentumseinheit bilden. Das gilt auch für Plätze in einer Mehrfachparkanlage, etwa einem Duplexparker (§ 7 AVA).
• Freiflächen wie Gärten oder Terrassen außerhalb des Gebäudes können in das Sondereigentum einbezogen werden, solange die Wohnung wirtschaftlich die Hauptsache bleibt (§ 3 Abs. 2 WEG). Auch sie brauchen Maßangaben im Plan.
• Maßangaben müssen Größe und Lage der Flächen ausgehend von den Grenzen des Grundstücks oder eines Gebäudes bestimmbar machen (§ 6 AVA).

Vor der Reform galten nur Garagenstellplätze mit dauerhafter Markierung als abgeschlossene Räume. Gärten und Außenstellplätze ließen sich nur über Sondernutzungsrechte zuordnen. Diese Lösung ist weiter möglich, siehe Sondernutzungsrecht.

Was in der Bescheinigung steht

Die Bescheinigung folgt einem kurzen Muster, das die AVA in ihrer Anlage 1 vorgibt:

Auf Grundlage des beiliegenden Aufteilungsplans für das Grundstück in [Ort], [Straße, Hausnummer], [katastermäßige Bezeichnung] wird bescheinigt: Die Voraussetzungen des § 3 Absatz 3 des Wohnungseigentumsgesetzes liegen vor.

Dazu kommen Ort, Datum, Unterschrift und Siegel oder Stempel. Mit der Bescheinigung erteilt die Behörde eine als Aufteilungsplan bezeichnete, unterschriebene und gesiegelte Ausfertigung der Bauzeichnung. Dass beide zusammengehören, wird durch Verbindung mit Schnur und Siegel oder durch übereinstimmende Aktenzeichen sichtbar gemacht. Hat das Land den elektronischen Rechtsverkehr mit dem Grundbuchamt eingeführt und wurde elektronisch beantragt, erteilt die Behörde Bescheinigung und Plan elektronisch mit qualifizierter Signatur (§ 8 AVA).

Wer sie ausstellt und Länderunterschiede

Zuständig ist die nach Landesrecht zuständige Behörde (§ 2 AVA), in der Regel die untere Bauaufsichtsbehörde der Stadt oder des Landkreises. Die AVA gilt bundesweit. Unterschiedlich sind vor allem die Zuständigkeit im Einzelnen, die Formulare, die Zahl der verlangten Ausfertigungen, die Frage, ob elektronisch beantragt werden kann, und die Gebühren. Landesportale wie service-bw.de, das BayernPortal und die Serviceportale von Nordrhein-Westfalen, Hessen, Sachsen, Berlin und Hamburg beschreiben die örtlichen Anforderungen.

Bis November 2020 durften die Länder vorsehen, dass öffentlich bestellte oder anerkannte Sachverständige Aufteilungsplan und Abgeschlossenheit bescheinigen. Nach der Gesetzesbegründung hat kein Land davon Gebrauch gemacht. Die WEG-Reform hat diese Öffnung aufgehoben.

Abgeschlossenheit ist keine Baugenehmigung

Die Bescheinigung bestätigt nur die Voraussetzungen nach dem Wohnungseigentumsgesetz. Sie sagt nichts darüber, ob das Gebäude oder eine Nutzung baurechtlich genehmigt ist, und ersetzt keine Baugenehmigung. Weil bei bestehenden Gebäuden eine Baubestandszeichnung einzureichen ist (§ 3 Abs. 3 AVA), zeigt der Plan den tatsächlichen Zustand. Ungenehmigte Ausbauten werden durch die Bescheinigung nicht legal und sollten gesondert geklärt werden.

Abgeschlossenheitsbescheinigung und Teilungserklärung

Den ganzen Weg von der Planung bis zum Grundbuch beschreibt Haus in Eigentumswohnungen aufteilen. Wie Antrag, Unterlagen und Kosten aussehen, lesen Sie unter Abgeschlossenheitsbescheinigung beantragen. Mehr zur Zeichnung selbst unter Aufteilungsplan.

Häufige Fragen