Sondernutzungs­recht: Nutzung ohne Eigentum

Ein Sondernutzungsrecht ist das Recht eines Wohnungseigentümers, einen Teil des Gemeinschaftseigentums allein zu nutzen, etwa ein Gartenstück, eine Terrasse, einen Stellplatz oder einen Dachbodenraum. Die Fläche bleibt Eigentum aller, die übrigen Eigentümer sind aber von der Nutzung ausgeschlossen. Das Gesetz definiert den Begriff nicht, setzt ihn aber voraus (§ 5 Abs. 4 WEG). Sondernutzungsrechte entstehen durch Vereinbarung, meist schon in der Teilungserklärung.

Rechtsgrundlage

Sondernutzungsrechte sind Vereinbarungen der Eigentümer über die Nutzung des Gemeinschaftseigentums im Sinne von § 10 Abs. 1 Satz 2 WEG. Damit sie auch gegenüber späteren Käufern wirken, müssen sie als Inhalt des Sondereigentums im Grundbuch eingetragen sein (§ 10 Abs. 3 WEG). In der Praxis geschieht das, indem das Grundbuch auf die Teilungserklärung Bezug nimmt.

Ist eine Wohnung mit einer Hypothek, Grundschuld, Rentenschuld oder Reallast belastet, ist die Zustimmung des Gläubigers zu einer Vereinbarung nur erforderlich, wenn ein Sondernutzungsrecht begründet oder ein mit der Wohnung verbundenes Sondernutzungsrecht aufgehoben, geändert oder übertragen wird (§ 5 Abs. 4 Satz 2 WEG).

Sondernutzungsrecht und Sondereigentum

Seit der WEG-Reform 2020 können Stellplätze und Freiflächen auch Sondereigentum werden. Mehr dazu im Ratgeber Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum. Bestehende Sondernutzungsrechte bleiben davon unberührt.

Garten

Das Sondernutzungsrecht an einer Gartenfläche ist der häufigste Fall, typischerweise für Erdgeschosswohnungen. Was Sie im Garten dürfen, richtet sich nach der Vereinbarung:

• Übliche Nutzung wie Rasen, Beete, Gartenmöbel, Spielgeräte ist in der Regel erlaubt.
• Bauliche Veränderungen wie ein Gartenhaus, ein fester Zaun, eine Terrasse oder das Fällen großer Bäume gehen oft über die gewöhnliche Nutzung hinaus. Ob Sie dafür einen Beschluss der Eigentümer brauchen, hängt von der Vereinbarung und vom Umfang ab.
• Pflege: Viele Gemeinschaftsordnungen weisen die laufende Pflege dem Berechtigten zu.

Stellplatz

Bei Stellplätzen im Freien oder in einer Tiefgarage regelt das Sondernutzungsrecht, wer den Platz allein nutzen darf. Ob Sie den Stellplatz vermieten dürfen, ob eine Ladestation installiert werden kann und wer Markierung und Belag instand hält, ergibt sich aus der Vereinbarung und dem Gesetz.

Wer zahlt Pflege und Instandhaltung

Ohne besondere Regelung bleiben Instandhaltung und Instandsetzung der Fläche Sache der Gemeinschaft, weil die Fläche Gemeinschaftseigentum ist. Häufig bestimmt die Gemeinschaftsordnung aber, dass der Sondernutzungsberechtigte die Kosten für seine Fläche trägt. Lesen Sie deshalb die Regelung in Ihrer Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung genau. Mehr im Ratgeber Gemeinschaftsordnung.

Wo das Sondernutzungsrecht steht

• im Text der Teilungserklärung oder Gemeinschaftsordnung, mit Bezeichnung der Fläche
• in einem Lageplan oder im Aufteilungsplan, oft mit Kennzeichen wie „SNR 1“ oder farblicher Markierung
• im Grundbuch über die Bezugnahme auf die Teilungserklärung

Fehlt ein Plan oder ist die Fläche nicht eindeutig beschrieben, kann unklar sein, ob und wo das Recht besteht. Prüfen Sie das vor einem Kauf anhand der vollständigen Urkunde mit Plan aus der Grundakte.

Begründen, ändern, übertragen

• Begründen: durch Vereinbarung aller Eigentümer, häufig schon in der Teilungserklärung. Teilungserklärungen erlauben manchmal, dass der aufteilende Eigentümer Sondernutzungsrechte später zuweist.
• Ändern oder aufheben: ebenfalls durch Vereinbarung, mit Eintragung im Grundbuch und der Zustimmung von Grundpfandgläubigern, soweit nötig.
• Übertragen: an einen anderen Eigentümer derselben Anlage, nicht an Außenstehende. Beim Verkauf der Wohnung geht ein eingetragenes Sondernutzungsrecht automatisch mit über.

Häufige Fragen