Sondereigentum ist das Alleineigentum an einer Wohnung oder an nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen, zum Beispiel einem Laden. Gemeinschaftseigentum sind das Grundstück und das Gebäude, soweit sie nicht im Sondereigentum oder im Eigentum eines Dritten stehen (§ 1 Abs. 5 WEG). Jede Eigentumswohnung verbindet beides: das Sondereigentum an der Wohnung mit einem Miteigentumsanteil am Gemeinschaftseigentum. Was im Einzelnen wohin gehört, steht in der Teilungserklärung und im Aufteilungsplan.
Sondereigentum
Zum Sondereigentum gehören die Räume, die in der Teilungserklärung einer Einheit zugewiesen sind, und die Bestandteile des Gebäudes in diesen Räumen, die verändert, beseitigt oder eingefügt werden können, ohne dass das gemeinschaftliche Eigentum oder die Rechte anderer Eigentümer über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinaus beeinträchtigt oder die äußere Gestaltung des Gebäudes verändert wird (§ 5 Abs. 1 WEG). Typisch sind:
- nicht tragende Innenwände innerhalb der Wohnung
- Bodenbeläge, Wand- und Deckenputz, Tapeten innerhalb der Wohnung
- Innentüren
- Sanitär- und Kücheneinrichtung
- Leitungen ab der Abzweigung in die Wohnung, soweit sie nur dieser Wohnung dienen
Über sein Sondereigentum kann der Eigentümer grundsätzlich frei verfügen: es verkaufen, vermieten, belasten, vererben und im Rahmen der Gemeinschaftsordnung nutzen und umgestalten.
Gemeinschaftseigentum
Bestimmte Teile können nie Sondereigentum sein. Dazu gehören die Teile des Gebäudes, die für dessen Bestand oder Sicherheit erforderlich sind, und Anlagen und Einrichtungen, die dem gemeinschaftlichen Gebrauch der Eigentümer dienen, selbst wenn sie im Bereich einer Wohnung liegen (§ 5 Abs. 2 WEG). Typisch sind:
- Grundstück, Fundament, tragende Wände, Geschossdecken, Dach
- Fassade und alles, was die äußere Gestaltung bestimmt
- Treppenhaus, Flure, Aufzug, Heizungsanlage, gemeinsame Leitungen bis zur Abzweigung
- Gemeinschaftsräume wie Fahrradkeller, Waschküche oder Trockenraum
Umgekehrt können die Eigentümer vereinbaren, dass Bestandteile, die Sondereigentum sein könnten, zum Gemeinschaftseigentum gehören (§ 5 Abs. 3 WEG). Deshalb lohnt der Blick in die eigene Teilungserklärung.
Wohnungseigentum und Teileigentum
| Begriff | Bedeutung |
|---|---|
| Wohnungseigentum | Sondereigentum an einer Wohnung mit Miteigentumsanteil (§ 1 Abs. 2 WEG) |
| Teileigentum | Sondereigentum an nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen mit Miteigentumsanteil, etwa Laden, Büro, Praxis, Garage (§ 1 Abs. 3 WEG) |
| Miteigentumsanteil | Bruchteil am Gemeinschaftseigentum, meist in Tausendsteln |
Für Teileigentum gelten die Vorschriften über Wohnungseigentum entsprechend (§ 1 Abs. 6 WEG). Ob eine Einheit zum Wohnen genutzt werden darf, ergibt sich aus der Zweckbestimmung in der Teilungserklärung.
Grenzfälle
Bei einigen Bauteilen ist die Zuordnung häufig Anlass für Fragen. Die folgende Übersicht gibt die übliche Einordnung wieder. Ihre Teilungserklärung kann im gesetzlichen Rahmen Abweichendes regeln, und Gerichte entscheiden im Einzelfall.
| Bauteil | Übliche Einordnung | Warum |
|---|---|---|
| Fenster (Rahmen, Verglasung) | Gemeinschaftseigentum | prägen die Fassade und dienen dem Gebäudeabschluss |
| Wohnungseingangstür | Gemeinschaftseigentum | schließt die Wohnung zum Treppenhaus ab, äußere Gestaltung |
| Balkon: Bodenplatte, Brüstung, Abdichtung | Gemeinschaftseigentum | tragende und abdichtende Teile |
| Balkon: Bodenbelag | oft Sondereigentum | veränderbar ohne Beeinträchtigung |
| Heizkörper in der Wohnung | häufig Sondereigentum, bei Einbindung in die Anlage umstritten | hängt von der Teilungserklärung ab |
| Estrich | meist Gemeinschaftseigentum, wenn er dem Schall- oder Wärmeschutz dient | Funktion für das Gebäude |
| Versorgungsleitungen | bis zur Abzweigung in die Wohnung Gemeinschaftseigentum | dienen mehreren Einheiten |
Stellplätze und Freiflächen seit dem WEMoG
Seit dem 1. Dezember 2020 gelten Stellplätze als Räume im Sinne des Gesetzes (§ 3 Abs. 1 Satz 2 WEG). Sie können damit Sondereigentum sein, auch im Freien und ohne bauliche Abgrenzung, wenn ihre Fläche durch Maßangaben im Aufteilungsplan bestimmt ist. Außerdem kann das Sondereigentum auf Flächen außerhalb des Gebäudes erstreckt werden, etwa auf einen Garten oder eine Terrasse, solange die Wohnung wirtschaftlich die Hauptsache bleibt (§ 3 Abs. 2 WEG).
In älteren Anlagen sind Gärten und Außenstellplätze meist über Sondernutzungsrechte zugeordnet. Den Unterschied erklärt der Ratgeber Sondernutzungsrecht.
Wer zahlt was
- Sondereigentum: Instandhaltung und Kosten trägt grundsätzlich der jeweilige Eigentümer.
- Gemeinschaftseigentum: Die Kosten trägt die Gemeinschaft, verteilt nach Miteigentumsanteilen, soweit nichts anderes vereinbart oder beschlossen ist (§ 16 Abs. 2 WEG). Was das für Ihre Wohnung bedeutet, rechnet der MEA-Rechner aus.
- Abweichungen: Viele Gemeinschaftsordnungen weisen einzelnen Eigentümern Kosten für Teile des Gemeinschaftseigentums zu, etwa für Fenster oder Balkone ihrer Wohnung.
So finden Sie es für Ihre Wohnung heraus
- In der Teilungserklärung nachsehen, welche Räume Ihrer Einheit zugeordnet sind und ob Grenzfälle ausdrücklich geregelt sind.
- Im Aufteilungsplan prüfen, welche Räume die Nummer Ihrer Einheit tragen.
- In der Gemeinschaftsordnung die Regeln zu Instandhaltung und Kosten lesen.
Haben Sie die Unterlagen nicht, fordern wir sie für Sie aus der Grundakte an.
Teilungserklärung mit Aufteilungsplan anfordernHäufige Fragen
Gehört der Balkon zum Sondereigentum?
Teilweise. Der Raum des Balkons kann Sondereigentum sein, tragende Teile, Brüstung und Abdichtung sind aber Gemeinschaftseigentum. Was im Einzelfall gilt, regelt die Teilungserklärung im Rahmen des Gesetzes.
Sind Fenster Sondereigentum?
In der Regel nicht. Fenster prägen die äußere Gestalt des Gebäudes und gehören deshalb zum Gemeinschaftseigentum. Die Gemeinschaftsordnung kann aber regeln, dass einzelne Eigentümer die Kosten für ihre Fenster tragen.
Kann ein Stellplatz Sondereigentum sein?
Ja. Seit dem 1. Dezember 2020 können Stellplätze Sondereigentum sein, auch im Freien, wenn ihre Fläche durch Maßangaben im Aufteilungsplan bestimmt ist.
Was ist der Unterschied zwischen Teileigentum und Wohnungseigentum?
Wohnungseigentum betrifft eine Wohnung, Teileigentum Räume, die nicht zu Wohnzwecken dienen, etwa einen Laden oder eine Garage. Für beide gelten dieselben Vorschriften.