Aufteilungsplan: Inhalt, Anforderungen, anfordern

Der Aufteilungsplan ist eine von der Baubehörde mit Unterschrift und Siegel oder Stempel versehene Bauzeichnung. Aus ihm gehen die Aufteilung des Gebäudes und des Grundstücks sowie Lage und Größe der Teile hervor, die im Sondereigentum und im gemeinschaftlichen Eigentum stehen (§ 7 Abs. 4 Satz 1 Nr. 1 WEG). Alle Räume und Flächen, die zu derselben Einheit gehören, tragen dieselbe Nummer. Der Plan ist Anlage zur Teilungserklärung und liegt mit ihr in der Grundakte.

Was der Aufteilungsplan zeigt

Grundrisse aller Geschosse, vom Keller bis zum Dachgeschoss
Schnitte, aus denen die Höhenlage der Geschosse hervorgeht
Ansichten des Gebäudes, damit sich Fenster, Balkone und Außenbauteile zuordnen lassen
Nummern der Einheiten in jedem Raum, der zum Sondereigentum gehört
bei Stellplätzen und Freiflächen einen Lageplan mit Maßangaben
je nach Plan Flächenangaben der Räume

Gemeinschaftliche Räume wie Treppenhaus, Heizungsraum oder Trockenraum bleiben ohne Nummer oder sind ausdrücklich als Gemeinschaftseigentum bezeichnet.

Anforderungen an den Aufteilungsplan

Die Anforderungen stehen im Wohnungseigentumsgesetz und in der Allgemeinen Verwaltungsvorschrift für die Ausstellung von Bescheinigungen nach dem Wohnungseigentumsgesetz (AVA) von 2021. Die Bauämter ergänzen sie in Merkblättern.

Anforderung	Inhalt
Bauzeichnung	bei bestehenden Gebäuden eine Baubestandszeichnung, bei schriftlichem Antrag zweifach und höchstens DIN A3 (§ 3 Abs. 3 AVA); üblich sind Lageplan, Grundrisse, Schnitte und Ansichten
Kennzeichnung	alle Räume und Grundstücksteile einer Einheit mit derselben Nummer (§ 7 Abs. 4 WEG)
Vollständigkeit	auch Keller, Dachboden und nicht ausgebaute Räume sind dargestellt
Stellplätze	Flächen durch Maßangaben im Plan bestimmt (§ 3 Abs. 3 WEG)
Freiflächen	wenn Sondereigentum auf Grundstücksflächen erstreckt wird, ebenfalls mit Maßangaben, bestimmbar von den Grenzen des Grundstücks oder eines Gebäudes aus (§ 3 Abs. 2 und 3 WEG, § 6 AVA)
Mehrfachparker	jeder Stellplatz eindeutig bezeichnet, etwa „Nr. 5 (oben)“ (§ 7 Abs. 2 AVA)
Beglaubigung	Unterschrift und Siegel oder Stempel der Baubehörde, verbunden mit der Bescheinigung (§ 8 AVA)

Bei Neubauten zeigt der Plan das geplante Gebäude. Bei bestehenden Gebäuden muss er den tatsächlichen Bestand wiedergeben.

Aufteilungsplan lesen: Nummern, Farben, Flächen

Nummer Ihrer Einheit finden. Sie steht in der Teilungserklärung und im Grundbuch, etwa „Wohnung Nr. 7 laut Aufteilungsplan“.
Alle Räume mit dieser Nummer suchen, auf jedem Blatt. Kellerräume liegen oft auf einem eigenen Blatt.
Farben und Umrandungen helfen bei der Orientierung. Rechtlich maßgeblich sind die Nummern, nicht die Farbe.
Sondernutzungsflächen wie Gartenanteile oder Stellplätze im Freien sind häufig gesondert eingezeichnet, mit einer Buchstaben-Zahlen-Kombination oder in einem Lageplan. Ob ein Recht besteht, ergibt sich aber aus dem Text der Teilungserklärung.
Mit der Wirklichkeit vergleichen. Stimmen Wände, Türen und Raumaufteilung mit dem überein, was Sie sehen?

Aufteilungsplan, Teilungserklärung, Grundriss: der Unterschied

	Aufteilungsplan	Teilungserklärung	Grundriss im Exposé
Was	gesiegelte Bauzeichnung	notarielle Erklärung	Verkaufsunterlage
Zeigt	Lage und Grenzen der Einheiten	Anteile, Sondereigentum, Regeln	Raumaufteilung, oft vereinfacht
Rechtlich	Anlage zur Eintragung	Grundlage der Eintragung	ohne Bindung
Wo	Grundakte	Grundakte	Makler, Verkäufer

„Teilungsplan“ wird im Alltag oft gleichbedeutend mit Aufteilungsplan verwendet. Das Gesetz kennt nur den Begriff Aufteilungsplan.

Woher Sie den Aufteilungsplan bekommen

Der gesiegelte Aufteilungsplan liegt mit der Teilungserklärung in der Grundakte beim Grundbuchamt. Eine Abschrift erhält, wer ein berechtigtes Interesse darlegt (§ 12 GBO). Die Hausverwaltung hat meist eine Kopie. Auch in der Bauakte bei der Bauaufsicht kann ein Exemplar liegen.

Über uns erhalten Sie den Aufteilungsplan zusammen mit der Teilungserklärung, der Abgeschlossenheitsbescheinigung und der Gemeinschaftsordnung, soweit in der Grundakte vorhanden: Teilungserklärung mit Aufteilungsplan anfordern.

Aufteilungsplan anfordern

Wenn der Plan von der Wirklichkeit abweicht

Abweichungen zwischen Aufteilungsplan und gebautem Zustand sind nicht selten: Wände wurden versetzt, ein Kellerraum getauscht, der Dachboden ausgebaut. Für die Frage, wem ein Raum gehört, kommt es grundsätzlich auf die Eintragung an, also auf Teilungserklärung und Aufteilungsplan, nicht auf den gebauten Zustand. Größere Abweichungen sollten vor einem Kauf oder Verkauf geklärt werden. Oft hilft eine Änderung der Teilungserklärung mit neuem Plan, siehe Teilungserklärung ändern.

Fehlt der Plan in der Akte ganz, etwa bei sehr alten Aufteilungen, teilt das Grundbuchamt das mit. Dann kann die Bauakte bei der Bauaufsicht weiterhelfen.

Neuer Aufteilungsplan beim Aufteilen

Wer ein Haus erst in Wohnungseigentum aufteilen will, lässt den Aufteilungsplan von einem Architekten erstellen. Die Baubehörde siegelt ihn zusammen mit der Abgeschlossenheitsbescheinigung. Beides beantragen wir für Sie: Ein Architekt erstellt die Pläne, wir reichen den Antrag bei der Bauaufsicht ein. Mehr zum Ablauf unter Haus in Eigentumswohnungen aufteilen, zu den Voraussetzungen unter Abgeschlossenheitsbescheinigung.

Aufteilungsplan und Abgeschlossenheitsbescheinigung beantragen

Häufige Fragen

Ist der Aufteilungsplan dasselbe wie die Teilungserklärung?

Nein. Die Teilungserklärung ist die notarielle Erklärung über die Aufteilung. Der Aufteilungsplan ist die gesiegelte Zeichnung dazu. Beide gehören zusammen und liegen in der Grundakte.

Wo bekomme ich einen Aufteilungsplan her?

Beim Grundbuchamt aus der Grundakte, als Kopie meist auch bei der Hausverwaltung. Für eine neue Aufteilung erstellt ihn ein Architekt, die Baubehörde siegelt ihn.

Kann ich einen Aufteilungsplan selbst erstellen?

Für eine neue Aufteilung muss der Plan den Vorgaben des Bauamts entsprechen und von der Baubehörde bestätigt werden. In der Praxis zeichnet ihn ein Architekt oder Bauzeichner.

Was gilt, wenn Aufteilungsplan und Teilungserklärung sich widersprechen?

Dann ist im Einzelfall zu klären, was gilt. Widersprechen sich Text und Plan, kann an dem betroffenen Raum Sondereigentum nicht entstanden sein. Lassen Sie solche Fälle rechtlich prüfen.

Aufteilungsplan: die Zeichnung zur Teilungs­erklärung