Eine Teilungserklärung lässt sich ändern, aber nicht durch einen einzelnen Eigentümer. Je nachdem, was sich ändern soll, braucht es eine Vereinbarung aller Eigentümer, einen Beschluss auf Grundlage einer Öffnungsklausel oder des Gesetzes, oder es besteht ein Anspruch auf Anpassung. Änderungen, die gegenüber späteren Käufern wirken sollen, werden im Grundbuch eingetragen. Ausgangspunkt ist immer die aktuelle Fassung mit allen Nachträgen aus der Grundakte.
Was genau soll sich ändern?
Die Wege unterscheiden sich danach, welcher Teil betroffen ist:
| Was sich ändern soll | Beispiel | Wer mitwirken muss |
|---|---|---|
| Sachenrechtliche Zuordnung | Kellerraum wechselt von Wohnung 3 zu Wohnung 5, Gemeinschaftseigentum wird Sondereigentum, Miteigentumsanteile werden neu verteilt | die betroffenen Eigentümer, bei Umwandlung von Gemeinschaftseigentum alle Eigentümer, Grundpfandgläubiger nach Maßgabe des Rechts |
| Gemeinschaftsordnung (Vereinbarungen) | neuer Kostenschlüssel, Erlaubnis für Gewerbe, neues Sondernutzungsrecht | grundsätzlich alle Eigentümer, Ausnahme Öffnungsklausel |
| Fragen der Verwaltung | Hausordnung, einzelne Kostenarten | Eigentümerversammlung durch Beschluss |
Weg 1: Vereinbarung aller Eigentümer
Die Eigentümer können ihr Verhältnis untereinander durch Vereinbarung regeln und bestehende Vereinbarungen ändern (§ 10 Abs. 1 Satz 2 WEG). Eine solche Änderung braucht die Zustimmung aller Eigentümer. Damit sie auch gegenüber späteren Käufern wirkt, muss sie als Inhalt des Sondereigentums im Grundbuch eingetragen werden (§ 10 Abs. 3 WEG). Dafür sind die Erklärungen in öffentlich beglaubigter Form nötig, in der Praxis beim Notar.
Bei Änderungen der sachenrechtlichen Zuordnung, etwa wenn ein Raum vom Gemeinschaftseigentum ins Sondereigentum wechselt, gelten die Formvorschriften für die Einräumung von Sondereigentum (§ 4 WEG). Häufig ist dann auch ein geänderter Aufteilungsplan mit neuer Abgeschlossenheitsbescheinigung nötig.
Weg 2: Beschluss mit Öffnungsklausel oder Beschlusskompetenz
Enthält die Gemeinschaftsordnung eine Öffnungsklausel, können Vereinbarungen durch Beschluss mit der dort bestimmten Mehrheit geändert werden. Solche Beschlüsse wirken gegenüber späteren Käufern nur, wenn sie im Grundbuch eingetragen sind (§ 10 Abs. 3 WEG).
Das Gesetz gibt der Eigentümerversammlung außerdem in bestimmten Fragen eine eigene Beschlusskompetenz, die keine Öffnungsklausel voraussetzt. Ein Beispiel: Die Eigentümer können für einzelne Kosten oder bestimmte Arten von Kosten eine abweichende Verteilung beschließen (§ 16 Abs. 2 Satz 2 WEG). Die sachenrechtliche Aufteilung, also wem welcher Raum gehört, lässt sich durch Beschluss nicht ändern.
Weg 3: Anspruch auf Anpassung
Jeder Wohnungseigentümer kann eine vom Gesetz abweichende Vereinbarung oder die Anpassung einer Vereinbarung verlangen, soweit ein Festhalten an der geltenden Regelung aus schwerwiegenden Gründen unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere der Rechte und Interessen der anderen Wohnungseigentümer, unbillig erscheint (§ 10 Abs. 2 WEG). Die Schwelle ist hoch. Stimmen die anderen nicht zu, kann der Anspruch gerichtlich geltend gemacht werden. Lassen Sie sich in diesem Fall rechtlich beraten.
Eintragung ins Grundbuch und Zustimmung Dritter
- Grundbuch: Änderungen der Teilungserklärung und der Gemeinschaftsordnung werden in allen betroffenen Wohnungsgrundbüchern eingetragen, meist durch Bezugnahme auf die Änderungsurkunde. Die Urkunde kommt als Nachtrag in die Grundakte.
- Grundpfandgläubiger: Ist eine Wohnung mit einer Grundschuld oder Hypothek belastet, kann die Zustimmung des Gläubigers nötig sein. Für Vereinbarungen ist sie nach dem Gesetz nur erforderlich, wenn ein Sondernutzungsrecht begründet, aufgehoben, geändert oder übertragen wird (§ 5 Abs. 4 Satz 2 WEG). Bei Änderungen der sachenrechtlichen Zuordnung gelten die allgemeinen Regeln.
- Genehmigungen: Werden neue Einheiten gebildet, können die Genehmigungspflichten gelten, die auch für eine erstmalige Aufteilung bestehen, siehe Haus aufteilen.
Wer beteiligt ist und welche Kosten entstehen
| Beteiligte | Aufgabe | Kosten richten sich nach |
|---|---|---|
| Eigentümer, Verwalter | Abstimmung, Beschluss, Unterschriften | - |
| Notar | Entwurf, Beglaubigung oder Beurkundung, Vollzug | Gerichts- und Notarkostengesetz |
| Grundbuchamt | Eintragung in den Wohnungsgrundbüchern | Gerichts- und Notarkostengesetz |
| Architekt, Baubehörde | neuer Aufteilungsplan und Abgeschlossenheitsbescheinigung, falls Räume neu zugeordnet werden | Umfang, Gebührenordnung des Landes |
Beträge nennen wir nicht, weil sie vom Wert und vom Umfang der Änderung abhängen. Der Notar gibt Auskunft über seine Gebühren.
Brauchen Sie für die Änderung einen neuen Aufteilungsplan, übernehmen wir die Abgeschlossenheitsbescheinigung mit Plänen vom Architekten.
Abgeschlossenheitsbescheinigung für die Änderung beantragenAusgangspunkt: die aktuelle Fassung mit Nachträgen
Bevor Sie eine Änderung planen, brauchen Sie den vollständigen Stand: Teilungserklärung, Gemeinschaftsordnung, alle Nachträge und den gültigen Aufteilungsplan. Die Kopie der Verwaltung ist nicht immer vollständig. Aus der Grundakte erhalten Sie den Stand, der dem Grundbuch zugrunde liegt.
Aktuelle Fassung mit Nachträgen anfordernHäufige Fragen
Kann eine Teilungserklärung durch Beschluss geändert werden?
Nur, wenn die Gemeinschaftsordnung eine Öffnungsklausel enthält oder das Gesetz eine Beschlusskompetenz vorsieht, etwa für die Verteilung einzelner Kosten. Die Zuordnung von Räumen zum Sondereigentum lässt sich durch Beschluss nicht ändern.
Kann eine Teilungserklärung nachträglich geändert werden?
Ja, durch Vereinbarung aller Eigentümer, bei einer Öffnungsklausel auch durch Beschluss. Damit die Änderung gegenüber späteren Käufern wirkt, wird sie im Grundbuch eingetragen.
Muss die Bank einer Änderung zustimmen?
Bei Änderungen der Gemeinschaftsordnung nur, wenn ein Sondernutzungsrecht begründet, aufgehoben, geändert oder übertragen wird. Bei Änderungen der Eigentumszuordnung kann die Zustimmung der Grundpfandgläubiger erforderlich sein.
Was kostet eine Änderung der Teilungserklärung?
Notar und Grundbuchamt berechnen ihre Gebühren nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz. Werden Räume neu zugeordnet, kommen Kosten für Pläne und Abgeschlossenheitsbescheinigung hinzu.