Die Gemeinschaftsordnung regelt das Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinander: wie Kosten verteilt werden, wie abgestimmt wird, wie Wohnungen und Gemeinschaftsflächen genutzt werden dürfen und wer was instand hält. Rechtlich besteht sie aus Vereinbarungen im Sinne von § 10 WEG, mit denen die Eigentümer vom Gesetz abweichen oder es ergänzen. Meist ist sie Teil derselben Urkunde wie die Teilungserklärung.
Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung
| Teilungserklärung im engeren Sinn | Gemeinschaftsordnung | |
|---|---|---|
| Regelt | Aufteilung: Einheiten, Miteigentumsanteile, Sondereigentum | Zusammenleben: Kosten, Stimmrecht, Nutzung, Verwaltung |
| Rechtsnatur | sachenrechtliche Erklärung (§ 8 WEG) | Vereinbarungen (§ 10 Abs. 1 Satz 2 WEG) |
| Änderung | Änderung des Eigentums, Mitwirkung der Betroffenen | durch Vereinbarung, teilweise durch Beschluss |
| Ort | Grundakte | Grundakte, meist in derselben Urkunde |
Im Alltag wird beides oft zusammen „Teilungserklärung“ genannt. Fragen Sie bei einer Kopie nach, ob die Gemeinschaftsordnung vollständig dabei ist.
Typische Regelungen
| Thema | Beispiele für Regelungen |
|---|---|
| Kostenverteilung | Verteilung nach Wohnfläche statt nach Miteigentumsanteilen, eigene Schlüssel für Aufzug oder Tiefgarage, Kosten für Fenster oder Balkone beim jeweiligen Eigentümer |
| Stimmrecht | Stimmen nach Einheiten (Objektprinzip) oder nach Anteilen (Wertprinzip) statt nach Köpfen |
| Nutzung | Zweckbestimmung der Einheiten, Erlaubnis oder Verbot von Gewerbe, Praxis, Ferienvermietung |
| Sondernutzungsrechte | Zuordnung von Gärten, Terrassen, Stellplätzen, Kellern |
| Veräußerung | Zustimmung des Verwalters oder der Eigentümer beim Verkauf (§ 12 WEG) |
| Instandhaltung | Zuständigkeit und Kosten für bestimmte Bauteile |
| Öffnungsklausel | Änderung von Vereinbarungen durch Mehrheitsbeschluss |
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Wann sie gegenüber Käufern gilt
Vereinbarungen der Gemeinschaftsordnung wirken gegenüber einem Käufer, also einem Sondernachfolger, nur, wenn sie als Inhalt des Sondereigentums im Grundbuch eingetragen sind (§ 10 Abs. 3 WEG). Das ist bei Gemeinschaftsordnungen, die in der Teilungserklärung stehen, der Normalfall: Das Grundbuch nimmt auf die Urkunde Bezug.
Beschlüsse der Eigentümerversammlung gelten dagegen auch ohne Eintragung für Käufer, mit einer Ausnahme: Beschlüsse, die aufgrund einer Öffnungsklausel gefasst wurden, wirken gegen Sondernachfolger nur, wenn sie eingetragen sind (§ 10 Abs. 3 WEG). Fragen Sie vor dem Kauf deshalb auch nach der Beschluss-Sammlung beim Verwalter.
Gemeinschaftsordnung und Gesetz: was Vorrang hat
Grundsätzlich gilt die Gemeinschaftsordnung vor den abdingbaren Regeln des Wohnungseigentumsgesetzes. Die Eigentümer können vom Gesetz abweichen, soweit nicht etwas anderes ausdrücklich bestimmt ist (§ 10 Abs. 1 Satz 2 WEG). Zwingende Vorschriften, etwa zu Rechten der einzelnen Eigentümer, lassen sich nicht abbedingen.
Bei Gemeinschaftsordnungen aus der Zeit vor dem 1. Dezember 2020 stellt sich manchmal die Frage, wie alte Klauseln nach neuem Recht zu lesen sind. Das Gesetz enthält dafür Übergangsregeln (§ 47 WEG). Im Zweifel hilft eine rechtliche Prüfung.
Öffnungsklausel und Beschlüsse
Eine Öffnungsklausel erlaubt den Eigentümern, Vereinbarungen durch Mehrheitsbeschluss zu ändern, etwa mit einer bestimmten qualifizierten Mehrheit. Ohne Öffnungsklausel braucht eine Änderung der Gemeinschaftsordnung grundsätzlich eine Vereinbarung aller Eigentümer. Das Gesetz gibt der Versammlung aber in einigen Bereichen eine eigene Beschlusskompetenz, etwa für die Verteilung einzelner Kosten (§ 16 Abs. 2 Satz 2 WEG). Wie Änderungen ablaufen, beschreibt der Ratgeber Teilungserklärung ändern.
Prüfliste für Käufer
- Ist die Gemeinschaftsordnung vollständig, mit allen Nachträgen?
- Nach welchem Schlüssel werden die Kosten verteilt, und welche Kosten tragen Sie allein?
- Gilt das Kopf-, Objekt- oder Wertprinzip beim Stimmrecht?
- Ist die geplante Nutzung erlaubt, etwa Homeoffice mit Kundenverkehr oder Vermietung als Ferienwohnung?
- Gibt es eine Öffnungsklausel, und welche Mehrheit verlangt sie?
- Braucht der Verkauf die Zustimmung des Verwalters?
- Welche Sondernutzungsrechte bestehen, für Ihre Wohnung und für andere? Siehe Sondernutzungsrecht.
Häufige Fragen
Ist die Gemeinschaftsordnung dasselbe wie die Hausordnung?
Nein. Die Gemeinschaftsordnung enthält Vereinbarungen, die nur mit allen Eigentümern oder über eine Öffnungsklausel geändert werden können. Die Hausordnung regelt den Alltag, etwa Ruhezeiten oder Reinigung, und kann in der Regel durch Beschluss aufgestellt werden.
Wo finde ich die Gemeinschaftsordnung?
Meist in der Urkunde der Teilungserklärung, manchmal als eigene Urkunde. Beide liegen in der Grundakte beim Grundbuchamt, Kopien hat die Hausverwaltung.
Kann die Eigentümerversammlung die Gemeinschaftsordnung ändern?
Nur, wenn eine Öffnungsklausel das erlaubt oder das Gesetz eine Beschlusskompetenz vorsieht. Sonst braucht es eine Vereinbarung aller Eigentümer.
Gilt eine alte Gemeinschaftsordnung nach der WEG-Reform weiter?
Grundsätzlich ja. Für die Auslegung alter Vereinbarungen enthält § 47 WEG eine Übergangsregel.